考量點

一、房價和月租金比，即售租比高低=房價/租金，或倒數叫租售比。
二、買房貸款還是自有資金？
三、房子是否有增值可能，還是持平或貶值？
四、不買房拿錢去定存或其他投資，機會成本是否較佳？

實際數字分析

假如有500萬現金拿來投資20年，穩定報酬，看看下表，可以發現以銀行定存1%來說，20年總資金約增加110萬，2%的約增加242萬

所以說，如果以500萬來買房，不管房子維護、稅金等問題，20年後值多少？除了北部外，公寓套房華廈的價格一定會隨著屋齡越來越低，也許地點好還能有撐或小漲，總的來說，20年後上漲的機率不高。如果以店面或透天來說，房子的價值也許會翻倍也說不一定，這就是投資客最愛的物件。買賣賺差價不在本文討論範圍。

有人想說那拿房子來租人，租金抵貸款，那就得看看售租比(租售比)了，這個值是越小越好，在台北高房價區，售租比可達700，南部甚至可達300。
以租售比為欄，年度為列，製如下表。這裡以售租比300來說，房子租人300/12=25年後，就賺了一間房子，總收入加本金為900萬，僅約等於上表3%投報率。
因此就算是25年後賺了一間房，25年後房價不漲或跌價，總的投報率會低於3%。

來看看^[1]的台北市「毛投報率」僅1.57%，代表台北市的租售比已到650左右，房價明顯泡沫。

房子不像錢，要維修、保養、房屋稅、地價稅、管理費等，假設我們以最低的來算：一年花費是房價的千分之4(500萬的房子約需要2萬/年)，製成下表，可以發現售租比300的房子20年後的投報率約為2.74%。

已經扣除房價 0.4%作為管銷費用的租金收入表

因為投資收入可以用複利算，但是租金收入都是固定居多，為了公平起見，我們把收到的租金全拿去存定存2%，再把他加入上表，重製成下表，又可以發現售租比300的房子20年後的投報率約為3.19%；而售租比700的房子20年後的投報率約為1.4%。

總價值為縱軸，年為橫軸製圖

討論

買房租人優點

一、整體來說，租房的投報率在 1.4%(700) - 3.2%(300)之間，相對於目前銀行年定存1.4%高。

二、如沒遇大災難，20年後的房價尚能保值，除非買在高點，否則一般而言不會賠，買到好物件，除了收租金外，當脫手時還能賺房價差。

買房租人缺點

一、資金凍結在房地產，損失投資機會成本，把人生精華年代拿去養要出租的房子，非明智之舉。

二、如遇災難，房價會慘跌，如地震、火災等，租人有可能遇到自殺、凶殺、破壞、搬不走、收不到租等問題。

三、房屋會折舊，有可能會跌價。幾十年後得花一筆大的裝修費。

結論

買房來租人的投報是高過銀行定存，但是要承擔的風險也高(自殺，租不出去、空窗期等)。所以買賣為主的投資者是不租人以避免這個問題。如果是以投資角度，房子有可能增值的物件，有閒錢就可以給他買下去了，一者租人二者脫手再賺，如果只是單純資金沒出口買房來租人，也算普普通通。

租售比300已經是不容易達到的數值，扣除掉空房空窗期外，500萬的房要能月租到$16700。除非能處理到租售比300以下的物件(南部應該可能性高)，否則3.2%真的不是很高，現在亂七八糟的外幣定存，高過3.2%的一堆(南非、澳幣、人民等)，有些保險也能達到3%的獲利(非一般經紀人推的那種，而是銀行內部給大客戶保的)，買房租人實在不優。

so，我不會想買房來租人。尤其是買新房子去租人的，根本就是傻子中的傻子。

提外話--

我某位朋友消防員一說個經歷。

據報某戶公寓發出惡臭，房客一個月不見人，以為死在裡面。找房東人在國外，找房客電話沒回應。要破門不敢破(消防員任意破門屋主是可以求償的)，只好會同里長、警察、鎖匠一起進行。破門入發現二隻狗屍但房客不見蛋。然後大家就收工了。
狗屍沒處理--那是屋主的事。房客不見，房租沒繳，開鎖的錢里長付，換鎖的錢屋主自費。

滿慘的。租人好嗎？

參考資料

[1] 最新全球房價租金比　台北市又當爐主http://news.housefun.com.tw/news/article/14686947392.html

原文 2014-03-16 00:13:43