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世界各地常常會有爛尾樓，爛尾樓發生的原因很複雜，追根究底就是開發商「沒錢」不願意把房子完工，另一個原因是完工得付出更多的成本，因此房子停工，俗稱爛尾。
但是中國樓房爛尾是乎特別嚴重，走訪中國各地，幾乎到處都有爛尾樓，但是為什麼中國的樓房常常會爛尾？
房地產開發的土地使用權
中國法令規字全國所有土地均為國家所有或集體所有，但個人及實體可取得土地使用權作開發用途。
個人及實體可透過不同途徑獲得土地使用權，其中主要有兩種方法：
1. 從地方土地管理部門獲得土地出讓。
2. 從已獲得土地使用權的土地使用者獲得土地轉讓。
中國的土地私人沒有「擁有權」，只有「使用權」，即所有的土地都是國家借出去的，要向國家借土地得從地方政府以拍賣或議價方式取得，其繳納的錢是「土地出讓金」。
在出借期限之後住宅用地的土地使用權年限於屆滿時自動續期。其他用途的土地使用權年限的續期應根據當時有關法律處理。此外，若國家因公共利益需要於有關土地使用權年限內要求收回土地，則 國家應對該土地上的住宅物業及其他房地產的擁有人給予補償，並退還有關土地出讓金。
換句說說，國家可以隨時收回，期限未到應予以補償及退還部分土地出讓金；期限已到住宅自動續期，其他的沒規定，因為中共國活的還不夠久，還沒遇到到期的情況。這裡有說到住宅自動續期，目前北京已有第一批住宅達到70年產權借用期，理論上是自動續期，但是續期的出讓金部分，似乎沒有相關的法律。
除了第1項的拍賣外，第2項的取得方式是向第1項的取得者購買，但有一條規定：
就房地產開發項目而言，城市房地產管理法規定在轉讓前已投資或已開發總額不應低 於25%。
換言之，樓盤建築總額達25%後即可開盤售樓，這和台灣在草紙上就能開始賣不一樣。
土地閒置的流氓規定
根據城市房地產管理法，倘在透過出讓取得土地使用權的土地上進行房地產開發，該土地必須按照出讓合同列明的土地用途及施工期限開發。倘該項開發項目在出讓合同約定 動工日期後一年仍未動工，可被徵收相等於有關土地出讓金20%以下的土地閒置費。倘該開發項目在約定的動工日期後兩年仍未動工，有關土地使用權可被沒收且無須賠償，惟有關延誤乃由於不可抗力事件、政府行動或開發項目動工前必需進行的前期工程所致除外。
花高價從政府標來的土地如果兩年仍未動工，政府可以沒收且無須賠償，光憑這點就知道法規的流氓屬性。這樣子很多開發商就做做樣子假開工一下不就好了？閒置土地處置辦法中規定： 已動工開發及建設但已開發及建設的面積佔應動工開發建設總面積不足三分之一 或已投資額佔總投資額不足25%且未經批准暫停開發建設滿一年或以上的國有建設用地。
換言之，你樣子還得作足一點，這也不難理解為什麼很多的開發商如火如荼的敲敲打打一下做做造景就停工了，只是為了達到25%不被收回的條件而已。
對於民營開發商來說這是流氓規定，但對於政府成立的城投公司來說，這就是最荒唐的左手賣右手又還回左手的招式，因為和爛尾沒關係，這裡就略過不提。
監管帳戶及監管資金
在購買期房時(預售屋)，買家在購買預售商品房時，錢並不是直接給開發商，而是將購房款直接存入監管專用賬戶成為預售資金，此資金又分為二部分：
1. 重點監管資金
2. 一般監管資金。
重點監管資金是指完成工程建設所需的資金，每個地方略有不同，由地方政府規定。有些地方政府會規定多一點，並規定占全部監管資金的最小比例。
一般監管資金是指監管帳戶累計入帳金額超出重點監管帳户部分資金，開發商可以提取使用。
舉個案例A來說，某市某樓盤假設預售時全部售罄，監管資金入帳10億，依該市規定，「重點監管」資金應為建築成本的1.2倍，建築成本由面積和每單位最小建築成本計算，假設計算的成本為3億，重點監管資金就是3.6億；剩餘的6.4億就是一般監管資金，開發商可以直接提取。
案例A-100%銷售
總預售入帳：10億
建築成本：3億
土地出讓金：5億
重點監管資金：3.6億
一般監管資金：6.4億
因為該市有規定每平方公尺的最小建築成本，因此建築成本按該市規定比例計算出來後為3.6億。有些城市會有額外的規定，或多或少增減重點監管資金的比例。
看起來似乎重點監管資金就能防止爛尾樓，因為就算開發商建設一半破產，在監管帳戶中的資金也能讓建設繼續進行，事實上卻不是如此，主要有幾個弊端。
買家幾乎負擔全部風險
中國的預售制度非常的「共產黨」，因為買家幾乎要負擔全部爛尾的風險，開發商沒有風險，放貸銀行沒有風險，地方政府也沒有風險。當爛尾發生時，買家才發現監管資金被盜領一空或是所剩無幾、開發商跑路或是停工買家求償無門，放貸銀行持續向買家催繳利息和本金，同時地方政府早就已經從土地出讓金中收入大筆資金入袋。
爛尾發生時，只有買家和大小包商會倒楣，地方政府早已賺到土地出讓金、銀行對於買家還是一樣催款，配合共產黨可怕的社會信用體系，使一般人不敢輕易停止繳月供並列入失信人員(停供)，該可怕的信用體系把你和生活大小事全綁在一起，一旦列入失信人員，名下所有財產會被凍結、房屋法拍，不可乘坐大眾交通工具、不可上高速公路、和銀行及政府往來被拒絕、養老金醫保等都會被限制及劃扣。更可怕的是會被公開，子女不可上私校、子女不可報考公家機關軍警學校、連子女、夫妻名下的財產也會被強制執行。可謂把秦朝連坐法發揚光大。
明明買家買了爛尾樓是開發商的問題，卻讓買家承擔所有的責任。有一個很主要的原因，就是買家買預售房時是繳全款，一旦出事，買家全賠。
監管帳戶提取規定對開發商有利
會導致爛尾最大的原因和監管內帳戶的提取金額有很大的關係，各地政府的規定都有不同，以鄭州、濟南、合肥為例[2](後面的比例為提取重點監管資金的比例)：
鄭州市重點監管資金領取比例
預售許可要求：25%
主體結構完成：55%
竣工驗收：90%
備案和不動產首次登記完成：100%
濟南市重點監管資金領取比例[3]
建成層數達到地上地上總層數一半：30%
主體結構完成：65%
單體竣工驗收備案：82%
竣工综合驗收備案：100%
合肥市重點監管資金領取比例[4]
取得《商品房预售许可证》后：40%
主體結構封頂：60%
單體全部完工，完成水、電、門窗、外牆工程：75%
綜合配套完成：90%
竣工综合驗收備案：100%
重點監管帳戶的提取比例各地方皆有規定，基本上，主體建物封頂後可領取重點監管資金的 55%~65%，而剩餘的45%~35%卻得等到漫長的驗收後來能領取。一個建物建到封頂所需要的建築時間和成本最低大概只占全部完工的1/3，但是卻可領取一半以上的重點監管資金，當預售情況不好的時候，開發商想快速拿回部分的資金，最好的辦法就是封頂或是二次施工完成，拿到重點監管資金後，爛尾。
銷售不佳時爛尾機率會大大增加
樓房在建築時難免會遇到資金不繼、公安意外或政策因素導致爛尾，但中國樓市的爛尾房因為房價和地價的不斷上漲過程中自然而然的化解了。
但是假如房價開始走下坡路，房市轉差時，爛尾的情況就會非常的嚴重。
以上面案例A的例子是100%完銷，開發商8億的成本獲得10億的完銷，賺了2億。同樣的案例分別為70%銷售和40%銷售對比一下：
案例A-70%銷售
總預售入帳：7億
建築成本：3億
- 建築封頂成本：1億
土地出讓金：5億
重點監管資金：3.6億
一般監管資金：3.4億
開發商提取一般監管資金3.4億後補足1.6億繳了土地出讓金，開發商若花費3億將建案全部建完，總共還需要賠1億。
這時最好的辦法就是花費1億將建築物封頂後，領取重點監管資金3.6億的6.5成(以濟南市規定)，即2.34億：
花費成本：土地出讓金5億+ 建築封頂成本1億 = 6億
取回資金：一般監管資金3.4億+ 封頂重點監管取回2.34億 = 5.74億
盈虧 5.74-6= -0.26 。總共只賠 0.26億。簡單來說，辛苦完工要賠1億，爛尾只要賠0.26億，這點金額坑殺包商就有了(拖欠工程款)，高機率爛尾。
如果行情再惡化，房子只有4成銷售，來看看情形：
案例A-40%銷售
總預售入帳：4億
建築成本：3億
- 建築封頂成本：1億
土地出讓金：5億
重點監管資金：3.6億
一般監管資金：0.4億
過份樂觀結果行情不好，連土地出讓金都抵不了的企業，
花費成本：土地出讓金5億+ 建築封頂成本1億 = 6億
取回資金：一般監管資金0.4億+ 封頂重點監管取回2.34億 = 2.38億
盈虧 2.38-6= -3.62 。總共賠 3.62億，大概率爛尾。
地方政府是爛尾的幫凶
1994年中國稅改後，地方政府的財權大比率被收歸中央，地方政府的稅收無法支付運營的開銷，導致所有的地方政府都往土地財政方面打主意。用土地出讓金的收益來支付開銷、或是創造gdp。從上面的例子可以看出，無論有沒有爛尾，地方政府早就獲得一筆土地出讓金的收入，地方政府是最大的受益者，土地出讓金收得占比越高，爛尾的機率就越大。
在這當中開發商要承擔銷售不佳的風險，在行情好的時候這風險可以忽略，一旦行情反轉，開發商的風險扛不住就爆了。雖然開發商爛尾會面臨諸多法律責任，但是開發商就是沒錢，你再多罰款再多官司贏了也沒用，因為建築中最大筆的支出就是土地出讓金。
最後滿城的爛尾樓還是地方政府要去收拾，地方政府沒錢，這事就一直懸著...雖然常常地方政府也是不得已的。
爛尾導致的風爆不會只有爛尾樓的買家去承受，從工人的工資、大小包商的墊付款、建築材料相關的產業、甚至購屋者無力繳貸斷供影響到的銀行等等，無數人受影響，到最後一定會反噬到政府本身。
結論
地方政府是土地財政最大受益者
買預售房子的人要承擔所有風險，並繳交全款，也是爛尾時最大的受害者。
中國的房市在上漲的過程中爛尾問題自然解決；但在下跌過程中，爛尾會大量出現。
為什麼有那麼多樓房明明都封頂了卻爛尾？因為監管制度的不合理，封頂時開發商付出的成本最少，拿回資金效益最高。
有些房子在預售時就註定爛尾。
參考資料
[1] https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/1210/9543817/sehk20101200035_c.pdf
[3] http://jncc.jinan.gov.cn/attach/0/71d2037f533a45808c7402f1a065fbd4.pdf
[4] https://m.fangjiaapp.com/policy/20210914678.html
